Bu makalede, genel olarak, haksız işgal davası ile buna konu filer ve yargısal boyutta izlenebilecek adımlar tüm yönleri ile ele alınmaktadır. Haksız işgalin tanımı ve haksız işgale konu olabilecek örnekler açıklanarak haksız işgal tahliye ve tazminat davaları üzerinde de durulmaktadır. Aynı zamanda Men’i Müdahale Davası ile Ecrimisil davası ve şartları ile ilgili açıklamalar da yazımızın devamında olacaktır.
Haksız İşgal Davası Nedir?
Haksız işgal davası nedir? Haksız işgal davası; haksız ve kötü niyetli bir şekilde taşınır ya da taşınmaz bir malın ya da bir hakkın yani bir şeyin kullanılması demektir. Eski adı ile fuzuli şagil demektir. Kullanılan şey gerçek kişiye ait olabileceği gibi tüzel kişiye de ait olabilir ya da fuzuli şagil bir gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişilikte olabilir.
Ayrıca bu durum üzerinde her hangi bir şekilde ortak mülkiyet olan ortaklık malında bir ya da birden fazla ortağın hakkı olandan fazlasını kullanması ya da tamamını kullanması şeklinde de söz konusu olabilir.
Bunun dışında sözleşmesi sona ermiş bir kiracının kiralananı terk etmemesi şeklinde zuhur edebilir. Haksız işgal davası için konu olabilecek örnekler çoğaltılabilir, haksız işgal kavramı günlük yaşantımızda sıkça ve her alanda karşımıza çıkabilecek hukuki bir kavramdır. Haksız işgali önlemenin ve yiten hakları tazmin etmenin idari ve hukuki çeşitli yöntemleri mevcuttur.
Bu konuda genel hususlara değinerek okuyucularımıza bir fikir vermek amacıyla makalemizi kaleme aldık, daha ayrıntılı ve spesifik yardım için alanında uzman avukatlarımızın olduğu ofisimiz ile iletişime geçebilirsiniz.
Haksız İşgale Örnek Teşkil Edebilecek Durumlar Nelerdir?
Haksız işgale örnek olabilecek durumları şu başlıklarda sıralayabiliriz;
- Paylı bir taşınmazda paydaşlardan birinin hakkı olandan fazla ürün toplaması, ürün ekmesi dikmesi, ev ya da müştemilat yapması ya da taşınmazda ¼ hakkı olmasına rağmen her hangi bir bedel ödemeden ikamet etmesi, taşınmazların tüm kira bedellerini tek kişinin alması
- Komşu taşınmazlarda sınır aşılarak duvar örülmesi, kendi sınırı dışına ağaç dikilmesi, komşu taşınmazın yolunu kapatacak şekilde yapı yapılması,
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin anlaşmaya aykırı bir şekilde yapı tesis etmesi,
- Devlet tarafından bir arsanın üzerinde veya altında kamulaştırma olmaksızın yapı yapılması, su borusu döşenmesi,
- Komşu araziden çıkan suyun kullanılması
gibi sayısız örnek sıralanabilir.
Taşınmazlarda Haksız İşgalin Kaldırılmasında İdari Başvuru Yolu
Bu husus hukukumuzda 3091 Sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun ile özel bir şeklide düzenlenmiş ve ayrıca Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanunun Uygulama Şekli Ve Esaslarına Dair Yönetmelik ile de desteklenmiştir. Bu durumda haksız işgal davası için gelişmeler aşağıdaki şekildedir.
Taşınmaz mala yapılan tecavüz veya müdahalenin önlenmesi için, yetkili makamlara başvurmaya, o taşınmaz malın zilyedi, zilyed birden fazla ise içlerinden biri yetkilidir. (3091 syl Kn md 3/1)
Yetkililerin; tecavüz veya müdahalenin yapıldığını öğrendikleri tarihten altmış gün içinde, idari makama başvuruda bulunmaları gerekir. Ancak, tecavüz veya müdahalenin oluşundan itibaren bir yıl geçtikten sonra bu makamlara başvuruda bulunulamaz. Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerle menfaati umuma ait olan taşınmaz mallara yapılan tecavüz veya müdahalelerde süre aranmaz (3091 syl Kn md 4)
İdari makamca alınan kararlar, idari yargı yolu açık olmak üzere kesindir. İdari yargı yoluna başvurmakla birlikte yürütmenin durdurulması talep edilebilir. Karardaki basit hesap hataları kararı veren makam tarafından düzeltilir.
Bunun dışında taşınmaz mal üzerinde hak iddiası olanlar için adli yargı yolu açıktır ve bu husus idarece verilen kararda da geçmelidir.
Başvuru sırasında, taraflar arasındaki taşınmaz mal anlaşmazlığı hakkında mahkemece ihtiyati tedbir kararı verilmiş veya anlaşmazlık dava konusu yapılmış ise bu Kanun hükümleri uygulanmaz. Bu Kanuna göre idari makam tarafından verilmiş bir önleme kararı varken, taraflarca taşınmaz mal anlaşmazlığına ilişkin dava açılmadan adli mercilerce ihtiyati tedbir kararı verilemez. (3091 syl Kn md 14)
Söz konusu karar, görevlendirilecek infaz memuru tarafından taşınmazın bulunduğu yerde ve karar neticesinde zilyet olduğu tespit edilen kişiye teslim edilerek yerine getirilir. Karar, infaz memurunun önüne geldiği tarihten itibaren 5 gün içerisinde yerine getirilmelidir.
Bu idari yol, zilyedin başvurabileceği bir alternatiftir. Makalemizin buradan sonraki bölümünde mülkiyet hakkı sahibi olup da hakkının kullanılmasına mani olunan gerçek veya tüzel kişilerin başvurabileceği bazı hukuki yollara değinilecektir.
Müdahalenin Men’i Davası Nedir?
Müdahalenin meni davası nedir? Müdahalenin men’i davası; diğer bir deyişle el atmanın önlenmesi davası mülkiyet hakkına haksız müdahalenin sonlandırılması için açılan bir davadır.
Burada dava konusu hak, yukarıda da değindiğimiz gibi taşınır, taşınmaz bir mal, bir hak vs. her şey olabilir. Taşınmazın sadece kendisi değil örneğin bir arsada arz yani toprağın kendisi, altı, üstü hepsi bu hak kavramına dahildir. Yer altından geçirilen bir hat, araziye dikilen bir reklam panosu, paydaşın bir tanesi tarafından dikilen fazladan bir ağaç dahi haksız işgal olabilir ve bu davanın konusunu oluşturabilir.
Özellikle taşınmazlarda haksız işgal durumunda idari başvuru yapmak dışında men’i müdahale davası da açılabilir.
Haksız işgalin gerçekleşme şekli olabildiğince çeşitlidir. Hak sahibinin hakkını kullanmasına mani olmak, hak sahibi olmakla birlikte hakkından fazlasını kullanmak, hakkı olmadan bir haktan yararlanmak vs. bu hallerden bazılarıdır.
Men’i Müdahale Davasının Şartları Nelerdir?
Men’i müdahale davasının şartları;
- Davayı açan mülkiyet hakkı sahibi ya da onun mirasçıları olmalıdır (İntifa, oturma, geçit hakkı gibi sınırlı ayni hak sahipleri de bu davayı açabilir).
- İşgal haksız ve devam ediyor olmalıdır. Bu davanın amacı devam eden işgali sonlandırıp mülkiyet hakkının kullanılmasını sağlamaktır.
- İşgalcinin kusurlu ya da kötü niyetli olması aranmaz.
Elbirliği mülkiyet halinde maliklerden her biri davayı tek başına açabilir, ancak açılmış bir davaya sonradan katılmak mümkün değildir. Doğal olarak paylı mülkiyette de paydaşlardan her biri müdahalenin önlenmesini tek başına isteyebileceği gibi hep birlikte de dava açabilirler.
Eğer müdahaleyi gerçekleştiren devlet ise mesele kamulaştırmasız el atma hükümlerine tabi olacaktır.
Genel olarak yetkili ve görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Bu dava her zaman açılabilir ancak yan talepler süreye tabi olabilir örneğin birazdan söz edeceğimiz ecrimisil talebinde zaman önem arz edecektir.
Men’i Müdahale Davasında Neler Talep Edilebilir?
Men’i müdahale davasında neler talep edilebilir?
- Haksız işgale son verilmesi istenebilir.
- Haksız işgal nasıl gerçekleşmişse o türden sonlandırılması istenebilir. Örneğin bir yapı dikilmişse yıkılması, ürün ekilmişse ya da ağaç dikilmişse sökülmesi, taşınmazda ikamet ediliyorsa tahliyesi gibi…
- Haksız işgalle bir zarar doğmuşsa bunun giderilmesi istenebilir.
Bu zararın giderilmesi, açılan el atmanın önlenmesi davası yanında talep edilen ecrimisil ve kal, tazminat ya da eski hale iade ile olabileceği gibi bu talepler ayrı bir dava ile de ileri sürülebilir. Bu her somut olaya göre farklılık arz edecektir. Biz burada özellikle ecri misil davasına değinerek makalemize devam edeceğiz.
Ecrimisil Davası Nedir?
Ecrimisil davası nedir; Ecrimisil davası; kısaca haksız kullanım bedelidir. El atmanın önlenmesi davası yanında talep edilebileceği gibi ayrı bir dava ile de talep edilebilir.
Ecrimisil Davasının Şatları Nelerdir?
Ecrimisil davasının şartları;
- Haksız bir işgal olmalı.
- İşgalci kötü niyetli olmalı yani hakkı olmadan kullandığını ya da hakkından fazlasını kullandığını bilmeli ya da bilebilecek durumda olmalıdır. Kötü niyet başlangıçtan beri olmalıdır. Bu başlangıç, her olaya göre değişiklik arz eder, örneğin kira sözleşmesi ile taşınmazı kullanan kiracı hakkında Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından tahliye kararı verilmesi başlangıç olarak kabul edilir.
- Davacı bir zarara uğramalı, bu zarar maddi olmak zorunda değildir.
Dava tarihinden geriye en fazla 5 yıllık ecrimisil talep edilebilir. Dava tarihinden sonraki tarihlerde eğer haksız işgal devam etmişse bunun için ayrıca ecrimisil davası açılmalıdır.
Türk Medeni Kanunu Madde 995’e göre “İyi niyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır. İyi niyetli olmayan zilyet, yaptığı giderlerden ancak hak sahibi için de zorunlu olanların tazmin edilmesini isteyebilir. İyi niyetli olmayan zilyet, şeyi kime geri vereceğini bilmediği sürece ancak kusuruyla verdiği zararlardan sorumlu olur.”
“Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira bedeli, en fazlası mahrum kalınan gelir kaybı karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler.
Eş söyleyişle, ecrimisil alacağı haksız eylemden doğduğundan, davacı her dönem için tahakkuk etmiş olan ecrimisil alacağının dönem sonlarından itibaren kademeli yasal faiziyle birlikte tahsilini talep edebilir.”( HGK 2017/1053 E. , 2019/1236 K.)
Burada dikkat edilmesi gereken husus ecrimisil bedelinin genel geçer bir miktar olarak değil spesifik olarak istenmesi ve bu şeklide karar verilmesi gerektiğidir.Örneğin talep kira bedeli ise hangi aylara ilişkin olduğu ve her ay için ne kadar bedel istendiği açık ve net olarak belirtilmelidir.Bu husus diğer taleplere de teşmil edilebilir.
Haksız İşgal Davası Nerede Açılır?
Haksız işgal davası nerede açılır? Ya da yetkili ve görevli mahkeme neresidir? Haksız işgal davası ya da taşınmazın aynına ilişkin davalar HMK md 12 gereğince taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır.
Taşınmazla ilgili olmak ile birlikte taşınmazın aynına ilişkin değilse, şahsi bir hakka ilişkinse artık taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması mecburiyeti yoktur. Şahsi hakka ilişkin olan davalarda yetkili mahkeme diğer yetki kurallarına göre belirlenirler. Örneğin, kira bedelinin ödenmesi, kiralanan taşınmazların tahliyesi, ecrimisil davaları HMK’nın 12. maddesi (HUMK m. 13) kapsamında değildir (Kuru, İstinaf, s. 115, HGK 2017/2616 E. , 2019/1330 K.)
Bu nedenle haksız işgal davası; davalının bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde ya da genel yetkili taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açılabilir.
Hatta davaya konu fiil bir haksız fiil olması nedeniyle fiilin gerçekleştiği, zararın doğduğu ya da zarar görenin bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi de yetkilidir.
Görevli mahkemede haksız kullanılan şeye ve ecrimisilin bir dava ile birlikte talep edilmesi ya da müstakil bir dava olarak açılması durumuna göre değişiklik arz edecektir. Örneğin bir boşanma davasında konutun haksız kullanımı söz konusu ise ve ecri misil talep edilmişse görevli mahkeme Aile Mahkemesi olacaktır.
Paydaşlara Karşı El Atmanın Önlenmesi Ve Ecrimisil Davası
Taşınır, taşınmaz ya da bir hak üzerinde paylı ya da elbirliği mülkiyet söz konusu olabilir. Yukarıda da yer yer değindiğimiz haksız kullanımlar gerçekleşiyor olabilir.
Haksız işgale konu taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet varsa her ortak sadece kendi payı kadar ecrimisil talep edebilir. Örneğin mirasçılardan ecrimisil talep eden kişi ¼ hakka sahipse ve bu taşınmaz için alınamayan kira bedeli tutarı kadar ecrimisile hükmedilmişse bu kişi bu kira bedelinin sadece ¼ ünü talep edebilir.
Elbirliği mülkiyette malikler tek başına bu davayı açamaz ya içlerinden birine ya da hep birlikte bir avukata vekâlet vermeli ya da terekeye temsilci tayin ettirmelilerdir.
Paydaşlar arasında sözlü ya da yazılı bir rıza sözleşmesi varsa ya da paylarına karşılık çekişmesiz olarak farklı yerleri kullanmak konusunda anlaşmışlarsa bu dava açılamaz.
İntifadan Men
Paydaşlar arasında ecrimisil talep edilebilmesi için haksız kullanımı gerçekleştiren ortağın intifadan men edilmesi bunun da uygulamada özellikle noterden çekilecek bir ihtarname ile yapılması aranmaktadır. Söz konusu ihtarnamede kullanıma razı olunmadığı, haksız kullanıma son verilmesi gerektiği aksi takdirde dava açılarak müdahalenin men’i ve ecrimisil talep edileceği gibi hususlar yer alabilir.
Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre kural olarak, intifadan men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler.
İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır.
Bunlar;
- Davaya konu taşınmazın kamu malı olması,
- Ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren ya da (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması,
- Paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi,
- Paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması,
- Davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, el atmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması halleridir.
- Bundan ayrı, taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır.
- Yine paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belli bulunması durumunda, davacı paydaş tarafından davalı paydaş aleyhine bu taşınmaza ilişkin el atmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri dava açılması hallerinde yine intifadan men koşulu aranmaz.
Sonuç
Her müdahale ve haksız işgalin şartlarına göre açılacak dava ve öncesinde yapılacak hazırlıklar farklılık arz edecektir. Dava öncesi yapılması gerekenler yapılıp tüm hazırlıklar tamamlandıktan ve doğru delillerle doğru dava açıldıktan sonra haksız işgal durumu en kısa sürede ve tüm zayiatlar giderilmek suretiyle sonuçlandırılacaktır. Aksi takdirde baştan yanlış açılan bir davayı sürdürmeye ve hakka ulaşmaya çalışmak neredeyse imkansız olacaktır. Bu nedenle zaman, emek ve para israfı olmadan yerinde ve doğru bir hukuki destekle en hızlı ve kolay yoldan sonuca ulaşmak mümkündür. Ofisimiz ile iletişime geçerek konu hakkında detaylı bir hukuki destek alabilirsiniz. Bunun için bize iletişim formumuzu doldurarak veya telefon numaralarımızı arayarak ulaşabilirsiniz.
Hukuki alandaki faaliyetlerimiz için Linkedin sayfamızı buradan ziyaret edebilirsiniz
Uzmanlarımız ve avukatlarımıza hemen şimdi danışabilirsiniz