Yurtdışı kira geliri vergisi ve buna bağlı durumlar hakkında vergisel boyutun nasıl olduğu konusu, emlak hukukunun ana uğraş alanları arasında yer almaktadır. Dünya genelinde yaşanan ekonomik sıkıntı ve çöküntü nedeniyle ülkemizden yurt dışında yatırım yapmak isteyen insan sayısında ciddi bir artış gözlemlenmektedir. Bu makalede, yurt dışından edinilen kira gelirlerinin, dışarıda veya içeride vergiye tabi olup olmayacağı incelenecektir.
Gelir Vergisi Nedir?
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunun 1’nci maddesine göre, gelir vergisi, gerçek kişilerin elde ettiği gelirler üzerinden alınacaktır.
O halde bu aşamada gelirin ne olduğu ya da neyin “gelir” kapsamında kabul edilebileceği incelenmelidir. Sorunun cevabı aynı maddede yazılmıştır. Gerçekten de, Kanunun 1’nci maddesine göre, gelir, bir gerçek kişinin bir takvim yılı içinde elde ettiği kazanç ve iratların safi tutarıdır. Kanunun 2’nci maddesinde ise hangi kazanç ve iratların “gelir” kapsamında kabul edileceği kaleme alınmıştır. Bu aşamada, sorulması gereken, kira gelirinin, 2’nci maddede sayılan kazanç ve iratların arasında olup olmadığı veya eğer bunlar arasında ise hangisini oluşturduğu sorusudur. Yurtdışı kira geliri vergisi üzerinde durulması gereken önemli konulardan birisidir.
Kiraya Vermeden Elde Edilen İratlar, Hangi Kazanç Grubundan Sayılmaktadır?
Bahse konu Kanunun 70’nci maddesine göre arazi veya binanın sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar, gayrimenkul sermaye iradıdır. O halde gerçek kişiler tarafından, arazi veya bina şeklindeki bir mülkiyetin kiraya verilmesi karşılığı edinilen iratlar, bir gayrimenkul sermaye iradıdır ve gelir vergisine tabi olacak gelirin bir unsurudur. Peki yurtdışı kira geliri de bu kapsamda mı kabul edilecektir?
Yurtdışı Kira Geliri Vergiye Tabi midir?
Türk vergi sisteminde vergilendirme, tam ve dar mükellefiyet esasına göre yapılır. Buna göre, Türkiye’de yerleşmiş gerçek kişiler, tam mükellef olarak kabul edilecektir. Tam mükellef olan kişilerin her türlü kazanç ve iratları vergiye tabi tutulacaktır. Bu da yurtdışı kira geliri vergisi ödenmesi hakkında önemli bir adımdır.
“Türkiye’de yerleşmiş olma”dan ne kastedildiği konusunda yine Kanuni kriterlere başvurulmalıdır. Buna göre ikametgâhı Türkiye’de bulunanlar ile bir takvim yılı içinde Türkiye’de devamlı olarak altı aydan fazla oturanlar, Türkiye’de yerleşmiş sayılacaktır.
Bu ilkenin 2 temel sonucu vardır. Öncelikle, “Türkiye’de yerleşme” şartını taşıyan ancak Türk menşeli olmayan gerçek kişilerin de tam mükellef olarak vergilendirilebilecek olmasıdır. Bunun diğer sonucu ise tam mükellef gerçek kişilerin sadece Türkiye içinde değil ve fakat Türkiye dışında da elde ettiği her türlü kazanç ve irattan vergiye tabi tutulabilecek olmasıdır.
Yurtdışı Kira Gelirinin Türkiye’ye Getirilmemesi Vergilendirmeye Engel Teşkil Eder mi?
Yukarıda belirtilen açıklamalar eşliğinde, Türk veya yabancı Türkiye’de yerleşik bir gerçek kişinin, yurt dışından kira geliri elde etmesi halinde, bunu Türkiye’de beyan etmesi gerekmektedir. Zira kanun koyucunun, gelir vergisine tabi tutulmasını emrettiği gelir bir şekilde elde edilmiştir. Bu gelirin elde edildikten sonra Türkiye’ye getirilmemiş olması, bu gelirin vergilendirilmesi gerektiği gerçeğini ortadan kaldıramaz.
Bu makalemizle ilgili olarak daha önce yayınlanmış olan Amerika’da ev almak başlıklı makalemize de göz atabilirsiniz.
Bu bağlamda, kira gelirinin elde edilmesini takiben yurt dışında tutulması, Türk vergi sistemi açısından vergilemeye engel teşkil etmez. Türk mevzuatı açısından, bu kazanç açısından aslolan, gelirin Türk hesaplarına intikal ettirilmemesi halinde, bunlara ilgilinin tasarruf edebilmesidir. Gerçekten de, yabancı memleketlerde elde edilen kazanç ve iratların, ya mükellefin bunları Türkiye’de hesaplarına intikal ettirdiği yılda ya da Türkiye’de hesaplara intikal ettirilmemesinin mükellefin iradesi dışındaki sebeplerden ileri geldiği tevsik olunan hallerde, mükellefin bunlara tasarruf edebildiği yılda; elde edilmiş sayılacağı kabul edilmiştir.
Kiraya veren kişinin bu geliri, elde ettiği takvim yılı, Türkiye’de beyan etmeyerek vergiden kaçınması, veya mükellef, yurt dışı gelirinin burada vergilendirilmesine gerek olmadığı gibi yanlış bir kanıya sahip olması durumunda bunun arzulanmayan hukuki sonuçları doğabilmektedir. Ancak, her iki durumda da vergi mükellefinin, ülkeler arası mali bilgi paylaşımı neticesinde, Türk mali kurumları tarafından yapılacak bir vergi incelemesini takiben bu kez cezalı bir vergi tarhiyatı sonrası daha ağır sonuçlar ile karşı karşıya kalması pekâla muhtemeldir.
Yurtdışı Kira Geliri Vergisi Hangi Durumda Türkiye’de Vergilendirilmez?
Elbette, gerçek kişilerin yurt dışından elde ettiği gelirlerin Türkiye’de vergilendirilmemesi ve/veya mahsup edilmesi mümkündür. Ancak bunun 2 yöntemi olabilir. Birincisi, kira geliri için gelirin elde edildiği ülkede vergi ödenmiş olmasıdır. Bu halde Türk vergi mevzuatı, bu vergi tutarının, belli koşullarla Türkiye’de beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisinden indirilmesine imkân vermektedir. Bu sayede mükerrer vergilemenin de önüne geçilmiş olmaktadır. Bu halde, gelirin elde edildiği ülkede verginin ödenmesi, aynı gelirin Türkiye’de yeniden vergilendirilmesine engel olacaktır.
İkinci seçenek ise ilgili ülke ile Türkiye arasında imzalanmış olan çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmasının, mahsup veya istisnaya imkan vermesidir. Örneğin Amerika Birleşik Devletleri ile Türkiye Arasında Gelir Üzerinden Alınan Vergilerde Çifte Vergilendirmeyi Önleme ve Vergi Kaçakçılığına Engel Olma Anlaşması’nın 6’ncı maddesinde, bir Akit Devlet mukiminin diğer Akit Devlette bulunan gayrimenkul varlıklardan elde ettiği gelirin tamamının, bu diğer akit devlette vergilendirileceği karara bağlanmıştır. Aynı maddede “gayrimenkul”tanımının ne olduğunun ise gelirin elde edildiği gayrimenkulün bulunduğu devlet hukukunun esas alınacağı da hükme bağlanmıştır.
Bu haliyle örneğin Türkiye’de yerleşik bir gerçek kişinin Amerika’da sahip olduğu bir evi kiraya vermesinden elde edeceği kira gelirini, önce ABD’de beyan etmesi gerekmektedir. Kira gelirinin burada vergilendirilmesi halinde, ödenen tutar, gelir vergisi beyannamesi üzerinden hesaplanan gelir vergisinden indirilebilecektir.
Yurtdışında İkamet Edenler Kira Gelir Vergisi Öder mi?
Yurtdışında yaşayanların kira beyannamesi nasıl olmalıdır? Yurtdışında ikamet edenler kira gelir vergisi öder mi? Evet, yurtdışında ikamet eden Türk vatandaşları Türkiye’de elde ettikleri kira gelirleri için vergi ödemek zorundadırlar. Türkiye’de bulunan bir gayrimenkulden elde edilen kira gelirleri, gayrimenkul Türkiye sınırları içinde olduğu için Türkiye’de vergilendirilmektedir. Bu durum, mülk sahibinin ikamet ettiği ülkeye bakılmaksızın geçerlidir.
Ancak, yurtdışında yaşayan kişiler için bazı önemli noktalar da dikkate alınmalıdır. Türkiye’de kira gelirine tabi olan kişiler, yıllık kira gelirleri belirli bir tutarın üzerinde ise beyanname vermek zorundadırlar. Türkiye ile kira gelirini elde ettikleri ülke arasında çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması varsa, bu anlaşmanın hükümlerine göre vergi yükümlülüğü hafifleyebilir. Bu tür anlaşmalar, kişinin aynı gelir üzerinden hem Türkiye’de hem de ikamet ettiği ülkede çifte vergi ödemesini engellemek amacıyla düzenlenmiştir.
Kira gelirinin beyanı sırasında bazı indirimlerden faydalanmak da mümkündür. Örneğin, mülk sahibi gerçek gider yöntemini seçerse, gayrimenkulün bakımı, onarımı, sigortası gibi giderleri kira gelirinden düşebilir. Bu nedenle yurtdışında ikamet eden kişiler, Türkiye’deki vergi yükümlülüklerini doğru ve eksiksiz yerine getirebilmek için bir vergi danışmanı ya da mali müşavirle çalışmayı tercih edebilirler.
Yurtdışında ikamet eden kişilerin Türkiye’de elde ettikleri kira gelirlerine ilişkin beyanname vermeleri, kira geliri beyan dönemi olan Mart ayında yapılmalıdır. Bu süreçte gerekli belgelerin hazırlanması ve beyan işlemlerinin doğru bir şekilde tamamlanması, cezai durumlardan kaçınmak adına büyük önem taşır.
Kira geliri beyannamesi ve gelir vergisi hakkında detaylı bilgiye https://www.gib.gov.tr/yardim-ve-kaynaklar/rehberler adresinden de ulaşılabilir.
Sonuç
Yukarıda yapılan açıklamalar eşliğinde, Türkiye’de yerleşmiş olan gerçek kişilerin, tam mükellef olarak kabul edileceği, bu nedenle de sadece Türkiye içinde değil ve fakat Türkiye dışında elde ettikleri her türlü kazanç ve irat üzerinden vergilendirilebilecekleri tekrar belirtilmelidir. Başka bir ifadeyle, Türk vatandaşı olsun veya olmasın, yurt dışında bulunan bir evin elde edilen bir kira geliri gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilecek ve bir tür gelir olarak kabul edildiğinden gelir vergisine tabi tutulabilecektir.
Ancak iki ülke arasında çifte vergilendirmeyi önleme aşamasının varlığı, sürecin çok karmaşık hale gelmesine yol açabilir. Mükellefin doğru adım atmaması halinde, yurtdışı kira geliri için hem Türkiye’de hem de yurt dışında gelirin elde edildiği ülkede vergi ödenmesi veya yurt dışında elde edilen gelirin Türkiye’de beyannameye dahil edilmemesi nedeniyle gereksiz cezalı tarhiyatlara muhatap olunması söz konusu olabilecektir.
Hukuki alandaki faaliyetlerimiz ve uluslararası avukat olarak tüm çalışmalarımızın örneklerini Linkedin sayfamızı ziyaret ederek inceleyebilirsiniz.
