Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yapan yabancı mülk sahiplerinin en sık karşılaştığı sorunlardan biri, kiracının kira bedelini ödememesi veya kira ödemelerini düzenli olarak yerine getirmemesidir. Özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde kira ilişkilerinde yaşanan uyuşmazlıklar artmakta ve ev sahipleri sıklıkla “kiracı kira ödemezse ne yapılır?”, “kiracı nasıl tahliye edilir?” veya “kira alacağı nasıl tahsil edilir?” gibi soruların yanıtını aramaktadır. Türkiye’de mülk sahibi olan yabancı ev sahipleri için, kira borcu nedeniyle tahliye süreci hakkındaki bu detaylı rehberimizde çözümler ve detaylar paylaşılmıştır.
Türk hukukunda kiracının kira bedelini ödememesi durumunda ev sahibinin başvurabileceği hukuki yollar 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümlerinde ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir. Bu düzenlemeler kiraya verene hem kira alacağını tahsil etme hem de gerekli şartların oluşması halinde kiracının tahliyesini talep etme imkânı tanımaktadır.
Bu rehberde, Türkiye’de taşınmaz sahibi olan yabancı yatırımcılar için kira alacağı nasıl tahsil edilir, icra yoluyla tahliye nasıl yapılır, dava süreci nasıl işler ve yabancıların dikkat etmesi gereken hukuki noktalar nelerdir sorularını detaylı şekilde ele alıyoruz.
Kira Alacağı ve Tahliye Nedir?
Kira alacağı ve tahliye süreci, kiracının kira bedelini ödememesi halinde ev sahibinin hem kira borcunu tahsil etmek hem de kiracının taşınmazı boşaltmasını sağlamak amacıyla başlattığı hukuki işlemleri ifade eder.
Kiracının Temerrüdü ve Tahliye Süreci
Kiracının kira bedelini ödememesi halinde kiraya verenin başvurabileceği hukuki yollar 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu ve 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümlerinde ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Bu süreç ilk olarak kiracının temerrüde düşürülmesi ile başlar. Kiracı temerrüde düşürüldükten sonra ise kira sözleşmesinin feshi ve kiralananın tahliyesi gündeme gelebilir.
Kiracının Temerrüdü (TBK m.315)
Kiracının kira bedelini veya yan giderleri ödememesi halinde uygulanacak temel hüküm 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 315. maddesinde düzenlenmiştir.
Maddeye göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödeme borcunu yerine getirmezse kiraya veren kiracıya yazılı bir bildirim göndererek ödeme yapması için süre verebilir. Bu bildirimde ayrıca, verilen süre içinde ödeme yapılmaması halinde kira sözleşmesinin feshedileceği de açıkça belirtilmelidir.
Kanun, kiracıya verilecek sürenin alt sınırını da belirlemiştir. Buna göre:
- Adi kira sözleşmelerinde en az 10 gün,
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az 30 gün süre verilmesi zorunludur.
Bu süre, kiracıya yapılan yazılı bildirimin tebliğ edildiği günü izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Kiracı bu süre içinde kira borcunu ödemezse kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir ve kiracının tahliyesini talep edebilir.
Kiracının temerrüde düşürülmesi uygulamada genellikle iki şekilde yapılmaktadır: noter ihtarnamesi gönderilmesi veya icra takibi başlatılması.
İcra Takibi Yoluyla Temerrüt (İİK m.269 vd.)
Kiracının kira borcunu ödememesi halinde kiraya verenin başvurabileceği bir diğer yol İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddelerinde düzenlenen kira alacağına özgü icra takibidir.
Bu takip türünde icra dairesi tarafından kiracıya bir ödeme emri gönderilir. İİK m.269 hükmüne göre bu ödeme emri, kiracıya kira borcunu ödemesi gerektiğini bildirir ve aynı zamanda kanuni süre içinde ödeme yapılmaması halinde kiralananın tahliyesinin talep edilebileceğini içerir.
Ödeme emrinin kiracıya tebliğ edilmesiyle birlikte iki önemli süre işlemeye başlar.
İlk olarak kiracıya 7 günlük itiraz süresi tanınır. Kiracı bu süre içinde borca veya kira sözleşmesine itiraz edebilir. İtiraz edilmesi halinde icra takibi durur.
İkinci olarak kiracıya kira borcunu ödemesi için kanunda belirtilen ödeme süresi tanınır. Kiracı bu süre içinde borcunu ödemez ve ödeme emrine de itiraz etmezse, kiraya veren İcra Mahkemesinden kiracının tahliyesini talep edebilir.
İİK m.269/a hükmüne göre borçlu kiracı itiraz etmez ve ihtar süresi içinde kira borcunu ödemezse, ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir.
Kiracı ödeme emrine itiraz ederse kiraya verenin itirazın kaldırılmasını talep etmesi gerekir. Bu husus İİK m.269/b hükmünde düzenlenmiştir. Eğer kira sözleşmesi noter tarafından düzenlenmiş veya imzası noter tarafından onaylanmış bir belgeye dayanıyorsa icra mahkemesi itirazı kaldırabilir ve tahliye kararı verebilir.
Kiracının kira sözleşmesini inkâr etmemesi ancak borcun ödendiğini veya başka bir sebeple istenemeyeceğini ileri sürmesi halinde ise bu iddiaların resmî belge veya imzası tasdikli belgelerle ispat edilmesi gerekir. Bu durum İİK m.269/c hükmünde düzenlenmiştir.
İtiraz Edilmesi Halinde Ne Olur?
Kiracı ödeme emrine itiraz ederse icra takibi durur. Bu durumda ev sahibinin iki seçeneği vardır:
İtirazın Kaldırılması
Eğer kira sözleşmesi noter tarafından düzenlenmiş veya imzası noter tarafından onaylanmış bir belgeye dayanıyorsa ev sahibi icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını talep edebilir. Bu husus İİK m.269/b hükmünde düzenlenmiştir.
Genel Mahkemede Dava
Kira sözleşmesi yazılı değilse veya noter tasdiki bulunmuyorsa ev sahibi genel mahkemelerde dava açmak zorunda kalabilir. Lakin şu husus belirtmekte yarar var; eğer kiracı ödeme emrine itiraz ederken kira sözleşmesine veya sözleşmedeki imzasına açıkça ve kesin olarak itiraz etmezse (örneğin “borcum yoktur”, “kirayı zaten ödedim”, “kira bedeli hatalı” gibi itirazlarda bulunursa), sözleşmeyi ve imzasını kabul etmiş sayılır. Bu durumda ev sahibi, elindeki adi yazılı (noter onaysız) sözleşmeyle de İcra Mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye talep edebilir
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m.352)
Kiracının kira bedelini düzenli olarak ödememesi halinde uygulanabilecek bir diğer önemli tahliye sebebi iki haklı ihtardır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki ayrı haklı ihtar gönderilmesine sebep olursa, kiraya veren kira süresinin sonunda tahliye davası açabilir.
Kanuna göre:
- Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde ihtarlar sözleşme süresi içinde,
- Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı içinde yapılmalıdır.
Kiraya veren bu durumda kira süresinin veya ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açmak zorundadır.
Tahliye Kararının Uygulanması
İcra mahkemesi kiracının tahliyesine karar verirse bu kararın uygulanabilmesi için belirli bir süre geçmesi gerekir.
İİK m.269/c hükmüne göre tahliye kararının uygulanabilmesi için kararın kiracıya tebliğ edilmesinden itibaren en az 10 gün geçmesi gerekir.
Bu süre sonunda icra müdürlüğü tarafından tahliye işlemi gerçekleştirilebilir.
Sürelerin Önemi
Kira hukuku bakımından süreler son derece önemlidir. Özellikle temerrüt ihtarında verilen 30 günlük ödeme süresi, icra takibinde tanınan 7 günlük itiraz süresi ve tahliye talebi için öngörülen altı aylık süre hak kaybına yol açabilecek kritik sürelerdir.
Bu nedenle kiraya verenlerin kira borcunun ödenmemesi durumunda süreci doğru şekilde başlatmaları ve kanunda belirtilen süreleri dikkatle takip etmeleri büyük önem taşımaktadır.
Yabancı Mülk Sahipleri İçin Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Yabancı uyruklu ev sahiplerinin Türkiye’deki hukuki süreçlerde aşağıdaki hususlara dikkat etmesi gerekmektedir:
Yabancılık Teminatı
Türk Hukukuna göre, Türkiye’de ikametgahı bulunmayan yabancıların dava açarken mahkeme masraflarını karşılayabileceğini göstermek adına bir “teminat” yatırması gerekebilir. Ancak; Türkiye ile vatandaşlık bağınızın bulunduğu ülke arasında karşılıklılık (mütekabiliyet) anlaşması veya Lahey Sözleşmesi gibi uluslararası anlaşmalar varsa, bu teminatı yatırmaktan muaf tutulursunuz.
Vekaletname ve Apostil İşlemleri
Yurt dışında yaşıyorsanız, Türkiye’deki süreci takip etmesi için bir avukata vekaletname vermelisiniz. Vekaletnameyi bulunduğunuz ülkedeki Türk Konsolosluklarından çıkarabileceğiniz gibi, ikamet ettiğiniz ülke eğer Apostil sözleşmesine taraf ise yerel noterden vekaletname çıkarıp Apostil şerhi ekleyerek ve yeminli tercüme yaptırarak da Türkiye’de geçerli hale getirebilirsiniz.
Sonuç
Kira alacağı ve tahliye süreci, kiracının kira bedelini ödememesi halinde kiraya verenin hem alacağını tahsil edebilmesini hem de gerekli şartların oluşması durumunda kiracının taşınmazdan çıkarılmasını sağlayan önemli bir hukuki mekanizmadır. Türk hukukunda bu süreç, başta 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu ile 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunukapsamında düzenlenmiş olup, kiracının temerrüde düşürülmesi, ödeme süresi tanınması ve ardından tahliye talebinde bulunulması gibi belirli aşamalardan oluşmaktadır.
Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yapan yabancı mülk sahipleri bakımından da kira alacağının tahsili ve kiracının tahliyesi için aynı hukuki mekanizmalar geçerlidir. Ancak sürecin doğru şekilde yürütülmesi, temerrüt ihtarının usulüne uygun yapılması, icra takibinin doğru başlatılması ve kanunda öngörülen sürelerin dikkatle takip edilmesi büyük önem taşımaktadır. Aksi halde ciddi hak kayıpları ortaya çıkabilmektedir.
Bu nedenle kira alacağı ve tahliye süreçlerinin, özellikle icra takibi ve tahliye prosedürleri bakımından teknik ayrıntılar içermesi nedeniyle, sürecin gayrimenkul hukuku ve kira hukuku alanında deneyimli bir avukat aracılığıyla yürütülmesi çoğu durumda en sağlıklı yöntem olarak değerlendirilmektedir.
